Gebäudediagnostik
Erst verstehen. Dann bewerten.
Jedes Gutachten beginnt mit der Diagnose: Wir untersuchen Ihr Gebäude systematisch – mit Messtechnik, Laboranalytik und geschultem Blick –, bevor wir Ursachen benennen, Schäden bewerten oder Maßnahmen empfehlen.
„Was wir messen können, müssen wir nicht schätzen.“
Holger Baumann, Sachverständigenbüro Baumann
AGÖF zertifizierter Sachverständiger für Gebäudeschadstoffe · DEKRA zert. Sachverständiger für Bauschadenbewertung und Schimmelpilzschäden
Woran Sie merken, dass eine Diagnose sinnvoll ist.
Meist beginnt es mit einem Anzeichen. Wir finden heraus, was dahintersteckt.
Muffiger Geruch
Oft ein Hinweis auf verdeckte Feuchte, Schimmel oder Ausdünstungen aus alten Baustoffen.
Schimmelflecken
Sichtbarer Befall ist meist nur die Folge – entscheidend ist die Feuchtequelle.
Kalte Wände, Zugluft
Wärmebrücken oder Undichtheiten kosten Energie und begünstigen Schimmel.
Feuchte Wände oder Keller
Aufsteigende Feuchte, Kondensat, Leckage oder fehlende Abdichtung? Die Ursache entscheidet.
Risse
Harmloser Schwindriss oder Bewegung im Bauwerk? Eine Beobachtung über Zeit schafft Klarheit.
Wasserschaden
Wie weit ist das Wasser gezogen, und ist die Trocknung wirklich erfolgreich?
Umbau oder Abbruch geplant
Bei älteren Gebäuden ist vorab zu klären, ob Asbest oder andere Schadstoffe verbaut sind.
Hauskauf
Zustand, versteckte Schäden und Sanierungsbedarf kennen, bevor Sie unterschreiben.
Unsere Diagnosefelder.
Welche Untersuchung sinnvoll ist, hängt von der Frage ab. Oft bringt erst die Kombination Klarheit.
Wärme & Luftdichtheit
Wo geht Wärme verloren, wo entstehen kalte Oberflächen, wo zieht es?
- Thermografie (DIN EN 13187)
- Blower-Door-Test (DIN EN ISO 9972)
- Oberflächentemperaturen
- Wärmebrückenberechnung
- Hygrothermische Simulation
Feuchte
Wie viel Feuchte steckt im Bauteil, woher kommt sie und wie weit hat sie sich ausgebreitet?
- Zerstörungsfreie Feuchtemessung bis 30 cm Tiefe
- Holzfeuchtemessung
- Raumklima-Datenlogger über mehrere Wochen
- Erfolgskontrolle von Trocknungen
Raumluft & Gerüche
Was ist in der Luft, im Staub oder im Material – und woher kommt ein unangenehmer Geruch?
- Luftproben (z. B. Schimmelpilze, Schadstoffe)
- Material- und Staubproben
- Laboranalyse in akkreditierten Laboren
- Ursachensuche bei Gerüchen, z. B. Chloranisole in älteren Fertighäusern
Bauzustand
In welchem Zustand ist das Gebäude, und verändern sich Schäden noch?
- Begehung und Bestandsaufnahme
- Rissbeobachtung mit Rissmarken und Fotodokumentation
- Endoskopie verdeckter Bereiche
- Drohne für Dach und Fassade
- Beweissicherung
Schallschutz: Fragen zum Schallschutz, etwa bei Trittschall oder hellhörigen Wänden, ordnen wir im Rahmen der Begutachtung ein. Messungen erfolgen bei Bedarf über spezialisierte Partner.
Wie die Diagnose zusammenwirkt.
Drei typische Fälle aus unseren Schwerpunkten – beispielhaft dargestellt.
Vor der Sanierung
Ausgangslage: Ein Eigentümer plant Dämmung und Fenstertausch und will wissen, wo er anfangen soll.
Diagnose: Thermografie und Blower-Door-Test zeigen die größten Wärmeverluste und Undichtheiten. Eine Wärmebrückenberechnung prüft, ob nach dem Fenstertausch an den Laibungen Schimmelgefahr droht.
Ergebnis: Ein Sanierungsfahrplan mit der richtigen Reihenfolge – und ohne neue Schwachstelle durch die neuen Fenster.
Nach dem Wasserschaden
Ausgangslage: Nach einem Leitungswasserschaden wurde direkt nach Abbau der Trocknungsgeräte gemessen – angeblich ist alles trocken.
Diagnose: Unsere Kontrollmessung einige Tage später zeigt in der Dämmschicht noch deutlich erhöhte Feuchte.
Ergebnis: Nachtrocknung, bevor der neue Bodenbelag verlegt wird – und kein verdeckter Folgeschaden.
Muffiger Geruch im Fertighaus
Ausgangslage: Nach dem Einzug in ein älteres Fertighaus bemerken die Käufer einen hartnäckigen, muffigen Geruch.
Diagnose: Raumluft- und Materialproben zeigen Chloranisole, die aus alten Holzschutzmitteln in der Konstruktion stammen.
Ergebnis: Eine gezielte Sanierung an der Quelle statt Lüften und Überdecken – mit Erfolgskontrolle durch eine erneute Messung.
Der Ablauf in vier Schritten.
Erstgespräch
Was ist aufgefallen, seit wann, wo? Hilfreich sind Fotos mit Datum, das Baujahr und bekannte frühere Schäden.
Ortstermin
Begehung, Fotodokumentation, Gespräch über Nutzung und Lüftung.
Messungen
Je nach Frage zerstörungsfreie Mikrowellen-Feuchtemessung (MOIST 350 B, bis 30 cm tief), Oberflächentemperatur, Raumklima, Thermografie oder Luftdichtheitsmessung.
Befund
Mündlich mit Protokoll oder als schriftliches Gutachten – mit einer klaren Ursache und einem Sanierungsweg, der dauerhaft hilft.
Die Grundlage aller Fachbereiche.
Ob Energieberatung, Schimmel, Schadstoffe, Wertermittlung oder Schadensfall: Belastbare Aussagen brauchen eine belastbare Diagnose. Deshalb ist die Gebäudediagnostik kein eigenes Produkt, sondern das Fundament unserer Arbeit.
Energie
Wärmebrücken, Luftdichtheit und Bauteilaufbau als Grundlage für Sanierungsfahrplan, Neubau und Förderung.
Schimmel & Feuchte
Feuchtequelle, Raumklima und Wärmebrücken klären – damit die Ursache beseitigt wird, nicht nur der Befall.
Schadstoffe
Material-, Staub- und Luftproben mit Laboranalyse – auch bei unklaren Gerüchen.
Wertermittlung
Bauzustand, Schäden und Modernisierungsstand fließen in Verkehrswert und Restnutzungsdauer ein.
Schäden
Ursache, Umfang und Verlauf dokumentieren – bei Versicherungsschäden ebenso wie bei Baumängeln.
Messtechnik · Mikrowellen-Feuchtemessung mit MOIST 350 B von hf sensor
Feuchte messen.
Ohne zu bohren.
Mit dem Mikrowellen-Messsystem MOIST 350 B erfassen wir die Feuchte im Bauteil zerstörungsfrei – in unterschiedlichen Tiefen und flächig über die ganze Wand.
Zerstörungsfrei
Keine Bohrlöcher, kein Stemmen: Gemessen wird durch die Oberfläche. Putz, Fliesen und Tapete bleiben unversehrt – auch in bewohnten Räumen.
In verschiedenen Tiefen
Messköpfe für oberflächennahe und tiefere Schichten zeigen, ob die Feuchte von außen, von innen oder aus dem Kern kommt. Je nach Messkopf reicht die Messung bis zu 30 cm tief, zum Beispiel in Beton.
Unbeeinflusst von Salzen
Anders als bei der Widerstandsmessung verfälschen Salze im Mauerwerk das Ergebnis nicht. Gerade bei altem, versalzenem Mauerwerk ein entscheidender Vorteil.
Feuchteverteilung an der Wandfläche
Feuchte nach Tiefe
30 cm Höhe
90 cm Höhe
150 cm Höhe
Das können Sie vorbereiten.
Je vollständiger die Unterlagen, desto gezielter die Untersuchung. Was fehlt, klären wir gemeinsam.
- Fotos mit Datum
- Baujahr und Umbauten
- Zeitpunkt des ersten Auftretens
- Lüftungs- und Heizgewohnheiten
- Frühere Gutachten oder Handwerkerrechnungen
- Zugang zu Keller und Dachboden
Häufige Fragen.
Ist der Schimmel durch falsches Lüften entstanden?+
Manchmal, oft aber nicht allein. Wärmebrücken, Leckagen oder aufsteigende Feuchte sind häufige Ursachen. Genau das klärt die Untersuchung.
Wann ist ein Riss gefährlich?+
Breite, Verlauf und Entwicklung geben Hinweise. Viele Risse sind harmlos; wer unsicher ist, sollte ihn beobachten lassen.
Was kann ich bis zum Termin tun?+
Fotografieren, regelmäßig stoßlüften, nichts überstreichen.
Ist das Gutachten auch für Vermieter oder Gericht verwendbar?+
Ein Privatgutachten ist eine fachliche Grundlage für Gespräche und Verhandlungen. Ein gerichtliches Gutachten beauftragt das Gericht selbst.
Weiterführende Informationen.
Offizielle Quellen zu Förderung, Regeln und Hintergründen. Die Links öffnen sich in einem neuen Fenster.
umweltbundesamt.de
UBA · Schimmel
Ursachen, gesundheitliche Bedeutung und Sanierung von Schimmelbefall.
gesetze-im-internet.de
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Der geltende Gesetzestext (bis Juli 2026: GEG).
umweltbundesamt.de
UBA · Was tun bei Schimmel in der Wohnung?
Erste Schritte und Hinweise für Mieter und Eigentümer.
Was zeigt Ihr Gebäude?
Beschreiben Sie kurz, was Ihnen aufgefallen ist. Wir melden uns mit einem Vorschlag zum Vorgehen.